Categoriearchief: Nieuws

Aanvang van de verzet termijn

Het door huurder met de deurwaarder gevoerde telefoongesprek hoeft niet te worden aangemerkt als een zogenoemde “daad van bekendheid”

Hieronder vindt u de hele uitspraak:

ECLI:NL:GHSHE:2015:5152

Instantie
Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch
Datum uitspraak
08-12-2015
Datum publicatie
09-12-2015
Zaaknummer
HD 200.161.846_01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Aanvang verzet termijn. Daad van bekendheid in de zin van artikel 143 lid 2 Rv. In het onderhavige geval kan het door de gedaagde partij met de deurwaarder van de eisende partij gevoerde telefoongesprek niet worden aangemerkt als een daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het verstekvonnis aan de gedaagde partij bekend is.

Wetsverwijzingen
Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering 143, geldigheid: 2015-12-09
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Prg. 2016/45

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH

Afdeling civiel recht

zaaknummer 200.161.846/01

arrest van 8 december 2015

in de zaak van

[appellant],

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna aan te duiden als [appellant] ,

advocaat: mr. H.G.M. Hilkens te Echt,

tegen

Stichting Wonen Limburg,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

geïntimeerde,

hierna aan te duiden als SWL,

advocaat: mr. J.M.G.A. Sengers te Best,

op het bij exploot van dagvaarding van 15 december 2014 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 22 oktober 2014, door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, gewezen tussen [appellant] als opposant en SWL als geopposeerde.

Het geding in eerste aanleg
(zaaknr. 2908795 CV EXPL 14-3535)

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis.

Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

  • de dagvaarding in hoger beroep met vijf grieven;
  • de memorie van antwoord met drie producties.

Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

De beoordeling

3.1.In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten.

  1. Bij huurovereenkomst van 27 december 2007 heeft SWL aan [appellant] een woning in [plaats] verhuurd.
  2. Vanaf 1 juli 2013 heeft [appellant] een huurachterstand laten ontstaan. De huurprijs bedroeg met ingang van 1 juli 2013 € 467,97 per maand.
  3. SWL heeft een deurwaarderskantoor ingeschakeld om de achterstallige huur te innen. Bij brief van 25 oktober 2013 heeft dat deurwaarderskantoor [appellant] gesommeerd tot betaling binnen 14 dagen van de op dat moment bestaande huurachterstand van € 1.871,88 (hof: vier maanden huur) vermeerderd met de huur over de maand november 2013. In de brief is aangekondigd dat bij gebreke van tijdige betaling ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden gevorderd.
  4. Begin november 2013 was de huurachterstand opgelopen tot € 2.339,85 (vijf maanden).
3.2.1.Het beroepen vonnis van 22 oktober 2014 is gewezen in een verzetprocedure. Aan die procedure is een verstekprocedure vooraf gegaan. In die verstekprocedure vorderde SWL, kort gezegd:

 ontbinding van de huurovereenkomst;

 veroordeling van [appellant] tot ontruiming van het gehuurde;

 veroordeling van [appellant] tot betaling van € 2.339,85 aan achterstallige huur berekend tot en met november 2013, vermeerderd met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van de inleidende dagvaarding en vermeerderd met € 339,74 incl. btw aan buitengerechtelijke incassokosten;

 veroordeling van [appellant] tot betaling van de lopende huur ad € 467,97 per maand over de periode ingaande 1 december 2013 tot aan de dag van de ontbinding van de huurovereenkomst;

 veroordeling van [appellant] tot betaling van een schadevergoeding ad € 467,97 per maand over de periode vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot aan het eind van de maand waarin de ontruiming van de woning plaatsvindt;

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

Aan deze vordering heeft SWL ten grondslag gelegd dat [appellant] een aanzienlijke huurachterstand heeft laten ontstaan en dat gelet daarop van SWL niet te vergen is de huurovereenkomst nog te laten voortduren.

3.2.2.Bij onder zaaknummer 2566372 CV EXPL 13-12526 gewezen verstekvonnis van 27 november 2013 heeft de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, de vorderingen toegewezen.
3.2.3.Bij exploot van dagvaarding van 18 februari 2014 heeft [appellant] verzet ingesteld tegen het vonnis van 27 november 2013.
3.2.4.Na wisseling van stukken in de verzetprocedure, heeft de kantonrechter in het nu beroepen vonnis van 22 oktober 2014 geoordeeld dat de verzettermijn al was verstreken toen [appellant] verzet instelde. Op grond van dat oordeel heeft de kantonrechter [appellant] niet-ontvankelijk verklaard in zijn verzet.
3.2.5.SWL heeft de woning vervolgens op 13 november 2014 op basis van het vonnis van 27 november 2013 laten ontruimen.
3.3.1.[appellant] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd tegen het vonnis van 22 oktober 2014. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van dat vonnis en tot:

 het ontvankelijk verklaren van [appellant] in zijn verzet;

 ontheffing van [appellant] van de bij het vonnis van 27 november 2013 tegen hem uitgesproken veroordelingen;

 afwijzing alsnog van de vorderingen van SWL;

 veroordeling van SWL om de huurwoning opnieuw aan [appellant] ter beschikking te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

met veroordeling van SWL in de proceskosten.

3.3.2.Het hof stelt voor de goede orde voorop dat het feit dat de woning inmiddels ontruimd is, aan [appellant] niet het belang bij het onderhavige hoger beroep ontneemt (zie in dezelfde zin onder meer HR 18 maart 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP1079).

Naar aanleiding van de grieven I, II en III

3.4.1.Het hof zal eerst de grieven I, II en III gezamenlijk behandelen. Deze grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellant] het verzet heeft ingesteld na afloop van de verzettermijn.
3.4.2.Tussen partijen staat vast dat het verstekvonnis op 5 december 2013 aan [appellant] is betekend door achterlating van het vonnis en het betekeningsexploot in een gesloten envelop bij de woning van [appellant] , omdat de deurwaarder ter plaatse niemand aantrof. De betekening heeft dus niet aan [appellant] in persoon plaatsgevonden. Dit brengt mee dat het verzet volgens artikel 143 lid 2 Rv diende te worden ingesteld bij exploot van dagvaarding binnen vier weken na het plegen door de veroordeelde van enige daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging aan hem bekend is.
3.4.3.

SWL heeft zich in de verzetprocedure op het standpunt gesteld dat [appellant] op 16 januari 2014 een daad van bekendheid in de hiervoor bedoelde zin heeft gepleegd. SWL heeft daartoe verwezen naar een overzicht van notities van het door haar ingeschakelde deurwaarderskantoor. Volgens dat overzicht heeft een medewerkster van dat kantoor, genaamd [medewerkster van het deurswaarderskantoor] , op 16 januari 2014 omstreeks kwart over vier ’s-middags de volgende notitie gemaakt:

“debi belt is pas uit detentie gekomen vraagt of hij nog in de woning mag blijven. Hij heeft 21 januari a.s. een intake gesprek met een kliniek voor opname hij zal dan ongeveer een jaar worden opgenomen. Heb hem gezegd dat alles betaald moet worden dan kan hij blijven wonen maar dat wij wel zeggen dat hij ook al zit hij in een kliniek elke maand de huur moet betalen.”

Naar het hof begrijpt, wordt in deze notitie met “debi” de debiteur, te weten [appellant] , bedoeld.

3.4.4.De kantonrechter heeft geoordeeld dat uit de telefoonnotitie blijkt dat [appellant] heeft gevraagd of hij in de woning mag blijven. De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat het niet anders kan zijn dan dat die vraag samenhangt met de aangezegde ontruiming. De kantonrechter heeft op grond daarvan geconcludeerd dat het stellen van de genoemde vraag door [appellant] in het telefoongesprek moet worden gekwalificeerd als een daad van [appellant] waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het verstekvonnis aan hem bekend is, zodat de verzettermijn op 16 januari 2014 is gaan lopen en de verzetdagvaarding van 18 februari 2014 niet binnen vier weken na die daad is uitgebracht.
3.4.5.Naar het oordeel van het hof heeft [appellant] dit oordeel terecht bestreden in de toelichting op grief III. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat van een “daad van bekendheid” alleen sprake is als de veroordeelde door die daad blijk geeft van bekendheid met de hoofdinhoud van het vonnis (zie onder meer HR 23 september 2005, NJ 2005/487). Het moet gaan om een daad waaruit noodzakelijk voortvloeit dat het vonnis of de aangevangen tenuitvoerlegging de veroordeelde bekend is. Dit houdt in dat de veroordeelde een handeling moet hebben verricht waaruit ondubbelzinnig valt op te maken dat hij over voldoende gegevens met betrekking tot (de inhoud van) zijn veroordeling beschikt om zich daartegen tijdig en adequaat te kunnen verzetten (HR 9 oktober 2009, NJ 2009/491). Bij twijfel neemt de verzettermijn derhalve geen aanvang. In het onderhavige geval kan niet worden uitgesloten dat de vraag die [appellant] op 16 januari 2014 – kort na zijn vrijlating uit detentie – heeft gesteld, een reactie vormde op de brief van 25 oktober 2013 waarin het deurwaarderskantoor [appellant] heeft gesommeerd tot betaling van de op dat moment bestaande huurachterstand en waarin het deurwaarderskantoor heeft aangekondigd dat bij gebreke van tijdige betaling ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal worden gevorderd. Dat een schuldenaar die na een periode van detentie een dergelijke brief aantreft, telefonisch contact opneemt met het deurwaarderskantoor met vragen zoals in de gespreksnotitie genoemd, kan niet onlogisch of onwaarschijnlijk worden geacht. Het hof concludeert daarom dat uit de genoemde telefonisch gestelde vraag niet ondubbelzinnig valt op te maken dat [appellant] met het inmiddels al gewezen vonnis bekend was. Grief III is dus terecht voorgedragen. Dit brengt mee dat de verzettermijn niet al op 16 januari 2014 is gaan lopen. Dit brengt tevens mee dat het verzet op 18 februari 2014 tijdig is ingesteld. Het verzetvonnis moet daarom vernietigd worden voor zover [appellant] bij dat vonnis niet-ontvankelijk is verklaard in het verzet. Op de gevolgen daarvan zal het hof ingaan in de rechtsoverwegingen 3.7.1 en verder van dit arrest.
3.4.6.De grieven I en II betreffen de vraag of [appellant] op 16 januari 2014 daadwerkelijk telefonisch contact met het deurwaarderskantoor heeft gehad en de vraag of [appellant] in dat telefoongesprek de hiervoor in rov. 3.4.3 weergegeven vraag heeft gesteld. [appellant] heeft dat ontkend. Omdat grief III doel heeft getroffen, hoeven deze twee grieven niet meer behandeld te worden.

Naar aanleiding van grief V

3.5.[appellant] is met grief V opgekomen tegen de beslissing van de kantonrechter om [appellant] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn verzet. Deze grief heeft geen zelfstandige betekenis naast de grieven I, II en III. Omdat grief III doel heeft getroffen, is ook grief V terecht voorgedragen.

Naar aanleiding van grief IV

3.6.1.Volledigheidshalve zal het hof ook grief IV behandelen. [appellant] betoogt met die grief dat de kantonrechter het verstekvonnis van 27 november 2013 ten onrechte uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard en dat de kantonrechter die uitvoerbaar bij voorraadverklaring ten onrechte in stand heeft gelaten in het verzetvonnis van 22 oktober 2014. In de toelichting op de grief voert [appellant] aan dat uit artikel 7:6295 BW (hof: bedoeld is kennelijk artikel 7:295 BW) voortvloeit dat een rechter een vonnis als het onderhavige alleen uitvoerbaar bij voorraad mag verklaren als het verweer van de huurder hem kennelijk ongegrond voorkomt.
3.6.2.Deze grief moet worden verworpen. Artikel 7:295 BW heeft betrekking op een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst ter zake bedrijfsruimte na opzegging daarvan op bepaalde in de wet genoemde gronden. Artikel 7:272 bevat een vergelijkbare regeling met betrekking tot een vordering tot beëindiging van een huurovereenkomst ter zake woonruimte na opzegging daarvan op bepaalde in de wet genoemde gronden. Van dergelijke opzeggingen is in dit geval geen sprake. De onderhavige door SWL ingestelde vordering strekt tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens een tekortkoming van [appellant] in de nakoming daarvan. Op deze procedure zijn de artikelen 7:295 of 7:272 niet van toepassing.

Devolutieve werking van het hoger beroep

3.7.1.Omdat de grieven III en V terecht zijn voorgedragen en het verzetvonnis niet in stand kan blijven, moet het hof nader oordelen over het verzet dat [appellant] tegen het verstekvonnis van 27 november 2013 heeft ingesteld. Terugverwijzing van de onderhavige zaak naar de kantonrechter is niet mogelijk, omdat het te vernietigen vonnis van 22 oktober 2014 een eindvonnis betreft. De partijen hebben moeten voorzien dat het hof bij het gegrond bevinden van een of meer grieven tot een inhoudelijke behandeling van de zaak zou overgaan. Eventuele nadere argumenten die zij met het oog daarop naar voren hadden willen brengen, hadden zij dus uiterlijk in de appeldagvaarding/memorie van grieven of in de memorie van antwoord naar voren moeten brengen.
3.7.2.[appellant] heeft in de verzetprocedure niet betwist dat hij in de nakoming van de huurovereenkomst tekort geschoten is door een huurachterstand te laten ontstaan. Toch meent [appellant] dat de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde achterwege hadden moeten blijven. Hij heeft daartoe, samengevat, het volgende aangevoerd:

 De huurovereenkomst bestond al meerdere jaren. Van relevante betalingsachterstanden is vóór juli 2013 geen sprake geweest.

 De arbeidsovereenkomst van [appellant] is beëindigd en hij is in het voorjaar van 2013 gedetineerd geraakt. In verband met die detentie ontving [appellant] geen uitkering. Daardoor was hij vanaf eind juni 2013 niet meer in staat de lopende huur te betalen;

 [appellant] heeft na zijn detentie met ingang van februari 2014 de huurbetalingen hervat. Hij zal proberen de ontstane achterstand zo snel mogelijk in te lopen.

3.7.3.SWL heeft in de verzetprocedure aangevoerd, kort gezegd:

 Dat het gedurende zeven maanden betalen van de huur niet berust op betalingsonwil maar op betalingsonmacht als gevolg van detentie, neemt de ernst van de tekortkoming jegens SWL niet weg.

 [appellant] heeft zich tijdens zijn detentie nimmer tot SWL gewend om SWL op de hoogte te stellen van zijn detentie.

 [appellant] heeft tijdens de detentie de woning niet bewoond en niet beheerd. Ook dat vormt een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

 [appellant] geeft geen inzicht in de inkomsten die hij na de detentie geniet en biedt geen enkele garantie voor de nakoming van de huurbetalingsverplichtingen in de toekomst.

3.7.4.Het hof stelt voorop dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW). Naar het oordeel van het hof kan in het onderhavige geval niet gezegd worden dat de tekortkomingen van [appellant] van een zodanig bijzondere aard of geringe betekenis zijn, dat zij de ontbinding niet rechtvaardigen. Het hof tekent daarbij aan dat de verbintenis tot huurbetaling een van de meest fundamentele verplichtingen van een huurder is. Ook de verbintenis om zich als een goed huurder te gedragen, waaronder in dit geval mede begrepen moet worden geacht de verplichting om de woning daadwerkelijk te bewonen en daarop toezicht uit te oefenen, is een belangrijke verbintenis. Uit het gestelde in de appeldagvaarding blijkt niet dat [appellant] de huurachterstand die begin 2014 bestond, op het moment van de ontruiming van de woning (in november 2014) al had verkleind. Er is derhalve een huurachterstand opgebouwd van zeven maanden, die ook langere tijd is blijven bestaan terwijl klaarblijkelijk geen concreet uitzicht bestond op het inlopen van die achterstand.
3.7.5.Ook als het woonbelang van [appellant] in de beoordeling wordt betrokken, voert dat niet tot een andere uitkomst. Het hof neemt zonder meer aan dat het verlies van de woonruimte voor [appellant] ingrijpend is geweest. Dat de ontbinding en ontruiming zijn uitgesproken, is echter een gevolg van een tekortkoming waarvoor [appellant] in de eerste plaats zelf verantwoordelijk is.
3.7.6.Het voorgaande voert tot de slotsom dat het hof, doende wat de kantonrechter in de verzetprocedure had moeten doen, het verstekvonnis van 27 november 2013 zal bekrachtigen.
3.7.7.Gelet op deze uitkomst, heeft [appellant] uiteindelijk toch te gelden als de in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal het verzetvonnis daarom bekrachtigen, voor zover [appellant] bij dat vonnis in de kosten van de verzetprocedure is veroordeeld.
3.7.8.Gelet op deze uitkomst van de procedure, is [appellant] uiteindelijk ook in hoger beroep de grotendeels in het ongelijk gestelde partij. Het hof zal [appellant] daarom veroordelen in de kosten van het hoger beroep.
3.7.9.Het hof zal de kostenveroordelingen, zoals door SWL gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

De uitspraak

Het hof:

vernietigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 2908795 CV EXPL 14-3535 tussen partijen gewezen verzetvonnis van 22 oktober 2014, voor zover [appellant] bij dat vonnis niet-ontvankelijk is verklaard in zijn verzet;

in zoverre opnieuw rechtdoende: verklaart het verzet ongegrond en bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Limburg, zittingsplaats Roermond, onder zaaknummer 2566372 CV EXPL 13-12526 tussen partijen gewezen verstekvonnis van 27 november 2013;

bekrachtigt het genoemde verzetvonnis van 22 oktober 2014 voor zover [appellant] bij dat vonnis in de kosten van de verzetprocedure is veroordeeld;

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep en begroot die kosten aan de zijde van SWL tot op heden op € 894,– aan salaris advocaat;

verklaart de hierboven gegeven kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en Th.J.A. Kleijngeld en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 8 december 2015.

Ontruiming huurruimte ondanks betaling volledige huurachterstand

Is er sprake van wanprestatie door de huurder, bijvoorbeeld een huurachterstand, kan de kantonrechter de ontruimingsvordering toewijzen ondanks volledige betaling van de huurachterstand.

Hieronder vindt u de volledige  uitspraak,

ECLI:NL:RBNNE:2016:262

Instantie
Rechtbank Noord-Nederland
Datum uitspraak
27-01-2016
Datum publicatie
27-01-2016
Zaaknummer
4701902 / CV EXPL 15-13934
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Kort geding
Inhoudsindicatie

Curator vordert in kort geding ontruiming van het gehuurde (kantoorruimte) wegens een huurachterstand van 13 maanden. De achterstand is door de huurder na sommatie deels en na uitbrengen van de dagvaarding algeheel voldaan. Verweer dat de huur pas hoefde te worden voldaan na ontvangst van een factuur wordt voorshands oordelend verworpen. De vordering tot ontruiming wordt toegewezen nu de huurder in ernstige mate tekort is geschoten, welke tekortkoming niet is weggenomen doordat de volledige huurachterstand thans is voldaan.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Leeuwarden

zaak-/rolnummer: 4701902 \ CV EXPL 15-13934

vonnis van de kantonrechter ex art. 254 lid 4 Rv d.d. 27 januari 2016

inzake

MR. W.H.M. CNOSSEN Q.Q., in zijn hoedanigheid van curator in het faillissement van de stichting Stichting In de Bres Zorggroep,

gevestigd te Drachten,

eiser,

gemachtigde: mr. B.J. van den Berg, advocaat te Zwolle,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

TIMHAMOEN B.V.,

gevestigd te Drachten,

gedaagde,

gemachtigde: mr. A.J.H. Geense, advocaat te Leeuwarden.

Partijen zullen hierna de curator en TimHamoen worden genoemd.

Procesverloop

1.1Het verloop van de procedure blijkt uit:- de dagvaarding met producties;- de conclusie van antwoord met producties;- de brief van mr. Van den Berg van 12 januari 2016 met producties;- de mondelinge behandeling van de zaak, gehouden op 14 januari 2016;- de pleitaantekeningen van mr. Van den Berg.
1.2Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

2.1.Tussen stichting Stichting In de Bres Zorggroep (hierna: de Stichting) in de persoon van [vertegenwoordiger van de stichting] (hierna: [vertegenwoordiger van de stichting] ) en TimHamoen in de persoon van [B] (hierna: [B] ) heeft vanaf 31 mei 2013 een e-mailwisseling plaatsgevonden over de mogelijke huur van een deel van de begane grond van het gebouw gelegen aan de Zonnedauw 5 te Drachten (hierna: het gebouw) door TimHamoen. De Stichting was destijds eigenaar van dit gebouw.
2.2.In een e-mailbericht van 31 mei 2013 van [vertegenwoordiger van de stichting] aan Hamoen staat onder meer:

Zoals telefonisch besproken hierbij de contouren van omtrent huur van ruimte bij In de Bres:

– huurprijs € 110,-/m2 all-in

– (…)

– betaling per kwartaal vooraf

– (…)

– ingangsdatum zo mogelijk 1 juli

2.3.In antwoord hierop heeft Hamoen aan [vertegenwoordiger van de stichting] bij e-mailbericht van dezelfde datum onder meer bericht:

Betaling vooraf kan ik begrijpen, maar ik prefereer betaling per maand.

2.4.Op 6 juni 2013 heeft [vertegenwoordiger van de stichting] in reactie hierop bij e-mailbericht aan Hamoen geschreven:

Betaling per maand vooraf is wat mij betreft geen probleem en we zullen in het contract iets opnemen over bankgarantie/borg ter grootte van 3 maand huur, zoals dat gebruikelijk is.

Ik zal een concept contract opstellen, waarin bovenstaande is verwerkt.

2.5.Op 26 juni 2013 heeft [vertegenwoordiger van de stichting] per e-mail aan Hamoen een concept-huurovereenkomst gezonden. [vertegenwoordiger van de stichting] kondigt daarbij aan dat hij die week de eerste factuur zal laten opstellen en TimHamoen zal doen toekomen. In de concept-huurovereenkomst staan onder meer de volgende bepalingen:
4.2.Partijen komen overeen dat verhuurder geen omzetbelasting over de huurprijs in rekening brengt. (…).
4.10.De uit hoofde van deze huurovereenkomst door de huurder aan de verhuurder te verrichten periodieke betalingen als weergegeven in artikel 4.8 zijn in één bedrag bij vooruitbetaling verschuldigd in euro’s en moeten vóór of op de eerste dag van de periode waarop de betalingen betrekking hebben volledig zijn voldaan.

De concept-huurovereenkomst is door partijen niet getekend.

2.6.Op 29 juni 2013 heeft [vertegenwoordiger van de stichting] aan Hamoen een e-mailbericht gestuurd, waarin het volgende staat:

Bankrekening is 29.39.87.238 tnv Stichting In de Bres Zorggroep

1e termijn € 916;

Garantstelling of borg is 3 termijnen groot € 2.700

Ik zal [C] donderdag as vragen de facturen te versturen.

2.7.Met ingang van 1 juli 2013 huurt TimHamoen van de Stichting een deel van de begane grond van het gebouw.
2.8.Op 25 november 2014 is de Stichting failliet verklaard. De curator is benoemd tot curator in het faillissement van de Stichting.
2.9.Op 9 december 2014 heeft Hamoen aan [vertegenwoordiger van de stichting] een e-mailbericht gestuurd met als onderwerp “betaling huur”. Daarin staat:

Met verwijzing naar mijn ingesproken bericht vorige week, verneem ik graag of betaling van de huur aan de curator moet plaats vinden.

Ik heb begrepen, dat voor het gebouw een aparte entiteit bestaat, die op dit moment niet is doorgestart.

2.10.In antwoord hierop heeft [vertegenwoordiger van de stichting] aan Hamoen op dezelfde dag een e-mailbericht met de volgende inhoud gestuurd:

Gebouw is op dit moment onder de hoede van de curator. Aangaande de betalingen kun je het beste even met Dommerholt Heerenveen (0513 – 433 433 W. Cnossen of een van zijn secondanten ( [D] ) contact opnemen.

2.11.Na de faillissementsdatum van de Stichting heeft TimHamoen de huur niet meer voldaan. Per 3 december 2015 had zij een huurachterstand van € 12.131,34, gelijk aan 13 maanden huur.
2.12.In een e-mailbericht van 20 augustus 2015 aan de curator heeft de advocaat van TimHamoen de curator meegedeeld dat TimHamoen na de faillissementsdatum geen facturen meer heeft ontvangen voor de huur. Hij heeft verzocht om deze alsnog aan TimHamoen te versturen. Voorts is meegedeeld dat TimHamoen gezien het faillissement van de verhuurder de borg van € 2.700,– op de te ontvangen huurfacturen in mindering zal brengen.
2.13.Bij brief van 3 december 2015 heeft de advocaat van de curator TimHamoen gesommeerd om de huurachterstand van € 12.131,34 te voldoen en het gehuurde uiterlijk 31 december 2015 te ontruimen.
2.14.Op 10 december 2015 heeft TimHamoen een bedrag van € 9.293,40 aan de curator betaald. Dit bedrag is gelijk aan tien huurtermijnen. TimHamoen heeft het gehuurde niet ontruimd.
2.15.De curator heeft TimHamoen op 5 januari 2016 gedagvaard. Per datum dagvaarding bedroeg de huurachterstand € 3.732,72, gelijk aan 4 maanden huur.
2.16.Op 5 januari 2016 heeft TimHamoen de verschuldigde huur over de maand januari 2016 voldaan. Op 7 januari 2016 heeft TimHamoen de laatste drie openstaande huurtermijnen alsnog betaald.

De vordering

3.1De curator vordert, na wijziging van eis, dat de kantonrechter TimHamoen bij vonnis, bij wege van voorlopige voorziening, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt:

i. om het gehuurde te Drachten aan de Zonnedauw 5 te Drachten op de begane grond binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis te ontruimen, inclusief het hare en de haren, in de oorspronkelijke goede staat en bezemschoon, en de sleutels in te leveren bij de curator;

ii. om een bedrag van € 583,85 aan de curator te betalen, een en ander binnen 14 dagen na betekening van het te dezen te wijzen vonnis;

iii. om een bedrag van € 933,18 te betalen voor elke maand of deel van een maand dat TimHamoen na 1 februari 2016 tot aan de dag van de ontruiming van het gehuurde nog het feitelijk genot van het gehuurde dan wel van een deel van het gehuurde heeft;

iv. in de kosten van dit geding, waaronder de gebruikelijke nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten vanaf 14 dagen na betekening van het vonnis tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.De curator legt aan zijn vorderingen – kort en zakelijk weergegeven – het volgende ten grondslag. TimHamoen is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Zij heeft vanaf november 2014 een huurachterstand van 13 maanden laten ontstaan. Pas na sommatie en ontruimingsaanzegging heeft TimHamoen in december 2015 een deel daarvan ingelopen. Per datum dagvaarding bedroeg de huurachterstand echter nog steeds 4 maanden, zijnde een bedrag van € 3.732,72. Daar komt nog bij dat conform vaste rechtspraak een tekortkoming in het verleden niet ongedaan kan worden gemaakt. Het tekortschieten van TimHamoen in haar huurbetalingsverplichting rechtvaardigt mede gelet op de omvang en de duur daarvan de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. De curator heeft belang bij spoedige ontruiming van het gehuurde om het gebouw te kunnen verkopen ten behoeve van de boedel. Voor het gebouw is namelijk een serieuze aspirant-koper. Nog daargelaten dat deze aspirant-koper geen huurrelatie wil aangaan met een langdurig wanpresterende huurder als TimHamoen, is diens externe financiering van de koop van het gebouw mede afhankelijk van de verhuur van de begane grond, eerste verdieping en tweede verdieping van het gebouw. De eerste en tweede verdieping van het gebouw zijn reeds verhuurd. De huurder van de eerste verdieping, de Lelie Zorggroep, wil ook graag de gehele begane grond huren onder de voorwaarde dat er geen medehuurder is.
3.3.TimHamoen heeft verweer gevoerd. TimHamoen heeft – kort samengevat – naar voren gebracht dat zij met de Stichting ten aanzien van de huurbetaling is overeengekomen dat de Stichting haar daarvoor maandelijks een factuur zou sturen en dat zij na ontvangst daarvan de huur zou betalen. Na het faillissement van de Stichting zijn echter geen facturen meer aan TimHamoen gestuurd. TimHamoen heeft daarom in afwachting van een bericht van de curator over de huurbetaling gewacht met de betaling daarvan, ook al omdat anders de kans bestond dat zij de huur tweemaal zou moeten voldoen, bijvoorbeeld als de bank pandrecht op huurpenningen zou claimen en de huurbetalingen alsdan rechtstreeks naar de bank zouden vloeien. Daar komt nog bij dat TimHamoen vanaf begin 2015 tot en met juni 2015 gesprekken heeft gevoerd met vertegenwoordigers van de doorstartende onderneming en/of de toekomstige eigenaar van het gebouw over een verhuizing van de begane grond naar de derde verdieping. Daarbij is aan de orde gekomen dat TimHamoen voor medewerking aan de verhuizing mogelijk financieel zou worden gecompenseerd in de vorm van het niet hoeven betalen van een aantal huurtermijnen. Bij TimHamoen is de indruk gewekt dat de curator van deze besprekingen op de hoogte was. Verder voert TimHamoen aan dat de curator, indien hij zich zorgvuldig had gekweten van zijn (boekhoudkundige) onderzoeksplicht, eerder op de hoogte had kunnen zijn van de huurrelatie tussen de Stichting en TimHamoen en aldus eerder contact met haar had kunnen opnemen, zodat de huurachterstand niet zover had hoeven oplopen. De curator heeft echter eerst in augustus 2015 van zich laten horen. Maar ook toen heeft hij niet gereageerd op het verzoek van TimHamoen om haar facturen voor de huur te sturen. In plaats daarvan heeft de curator TimHamoen bij brief van 3 december 2015 gesommeerd om de huurachterstand te betalen en het gehuurde te ontruimen. Hoewel TimHamoen de mening blijft toegedaan dat de huur pas betaald hoeft te worden nadat daarvoor facturen aan haar zijn gestuurd, heeft TimHamoen op 10 december 2015 toch de achterstallige huur betaald onder inhouding van het bedrag dat zij aan de Stichting als waarborgsom had betaald. Na de dagvaarding heeft zij zekerheidshalve ook dat bedrag betaald. Er is derhalve thans geen sprake meer van een huurachterstand. Gelet daarop heeft de curator geen spoedeisend belang bij de vorderingen. Daarnaast ontbeert de vordering tot ontruiming iedere rechtsgrond.

De beoordeling

4.1.De curator vordert onder meer ontruiming van het gehuurde door TimHamoen. Een vordering tot ontruiming is in kort geding alleen toewijsbaar indien voldoende aannemelijk is dat in een eventuele bodemprocedure de gevorderde ontruiming van het gehuurde door ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen en de curator bij ontruiming een spoedeisend belang heeft.
4.2.De spoedeisendheid van de zaak is naar het oordeel van de kantonrechter uit het gestelde en gevorderde voldoende aannemelijk geworden.
4.3.Bij huurovereenkomsten geldt net als bij andere overeenkomsten dat in beginsel iedere tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt behoudens indien door de huurder wordt gesteld en zonodig bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Gegeven dit kader wordt als volgt overwogen.
4.4.Tussen partijen is niet in geschil dat TimHamoen met ingang van 1 juli 2013 een gedeelte van de begane grond van het gebouw huurt. Verder staat vast dat de Stichting destijds ter zake deze huur een concept-huurovereenkomst heeft opgesteld, maar dat dit concept nimmer door de Stichting of TimHamoen is ondertekend. Wel is ter zitting gebleken dat partijen het erover eens zijn dat ondanks het feit dat de concept-huurovereenkomst niet is ondertekend, hetgeen is bepaald in artikel 4.10 van de concept-huurovereenkomst een juiste weergave is van de tussen de Stichting en TimHamoen gemaakte afspraken over het tijdstip van de huurbetaling, namelijk dat deze per maand én vooruit dient te worden betaald. Ook is ter zitting gebleken dat TimHamoen vanaf de ingangsdatum van de huur per 1 juli 2013 tot de faillissementsdatum de huur ook daadwerkelijk vooraf en per maand betaalde.
4.5.TimHamoen heeft zich evenwel op het standpunt gesteld dat voor haar vanaf het faillissement van de Stichting geen huurbetalingsverplichting meer gold, aangezien met de Stichting was overeengekomen dat zij de huur op factuurbasis zou betalen. Aangezien TimHamoen sinds het faillissement van de Stichting geen facturen meer heeft ontvangen, hoefde zij de huur niet te voldoen. De curator heeft hiertegen ingebracht dat de huurbetalingsverplichting van TimHamoen geheel los staat van de ontvangst van facturen. Volgens de curator worden deze facturen enkel om administratieve redenen verstuurd.
4.6.De kantonrechter is voorshands van oordeel dat TimHamoen tegenover de betwisting daarvan door de curator onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij de huur pas verschuldigd is nadat de verhuurder haar daarvoor facturen heeft gestuurd. Anders dan TimHamoen meent kan dit niet uit de onderliggende stukken worden afgeleid. Evenmin kan dit worden afgeleid uit hetgeen is bepaald in artikel 4.2 van de concept-huurovereenkomst. Bovendien strookt de lezing van TimHamoen niet met het bepaalde in artikel 4.10 van de concept-huurovereenkomst. De daarin neergelegde verplichting om de huur per maand en bij vooruitbetaling te voldoen, is niet afhankelijk gesteld van het versturen van facturen door de verhuurder aan de huurder.
4.7.Onbetwist staat vast dat TimHamoen sinds november 2014 de huur niet meer heeft betaald en aldus een huurachterstand heeft laten ontstaan van € 12.131,34, gelijk aan 13 maanden huur. Voorts staat vast dat TimHamoen pas na sommatie en dagvaarding de gehele huurachterstand heeft ingelopen. Gelet hierop is TimHamoen naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter in ernstige mate tekort geschoten in de nakoming van haar meest wezenlijke verplichting, de verplichting tot het tijdig betalen van de geldende huur. De kantonrechter acht het voorshands aannemelijk dat een tekortkoming van deze ernst voor de bodemrechter voldoende is om desgevorderd tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde over te gaan. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat de tekortkoming van TimHamoen niet weggenomen wordt door het feit dat zij thans geen huurachterstand meer heeft. Dat de huurtermijnen uit 2014 en 2015 aanzienlijk te laat betaald zijn, kan niet meer ongedaan worden gemaakt.
4.8.De omstandigheid dat de curator pas in augustus 2015 contact met TimHamoen heeft opgenomen, leidt niet tot een ander oordeel. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat uit het e-mailbericht van 9 december 2014 van [vertegenwoordiger van de stichting] aan Hamoen volgt dat TimHamoen wist dat de curator na het faillissement van de Stichting aangaande de huur van een gedeelte van de begane grond van het gebouw haar nieuwe contractspartij was geworden. Ondanks deze wetenschap heeft TimHamoen er bewust voor gekozen om geen contact met de curator op te nemen en zonder overleg de huurbetaling te staken. Onder deze omstandigheden kan niet aan de curator worden tegengeworpen dat deze niet eerder dan augustus 2015 heeft ontdekt dat TimHamoen een huurder was van een deel van het gebouw. Het ligt immers op de weg van TimHamoen om haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende betalingsverplichting als eerste en zelfstandig na te komen. Ook de vrees van TimHamoen dat zij de huur wellicht tweemaal zou moeten voldoen, kan niet dienen als verontschuldiging voor de ontstane huurachterstand. TimHamoen had de curator daarover moeten raadplegen. Dat zij ervoor heeft gekozen om dat niet te doen en zonder overleg de huurbetaling te staken, dient dan ook voor haar rekening en risico te komen.
4.9.In de omstandigheid dat TimHamoen vanaf maart 2015 tot en met juni 2015 in overleg is geweest met vertegenwoordigers van de doorstartende onderneming en/of de toekomstige eigenaar over een verhuizing naar de derde verdieping en dat in dat verband de mogelijkheid aan de orde is gekomen dat de door haar gedane investeringen in het gehuurde zouden worden gecompenseerd door het niet hoeven te betalen van een aantal huurtermijnen, ziet de kantonrechter evenmin aanleiding voor een ander oordeel. Nu TimHamoen wist dat de curator haar contractspartij was, kan zij zich niet verschuilen achter contacten met derden zonder enige status. Bovendien kan deze stelling niet verklaren waarom al vanaf november 2014 een betalingsachterstand ontstond.
4.10.Het voorgaande brengt mee dat de vordering tot ontruiming zal worden toegewezen.
4.11.De door de curator gevorderde vervallen rente tot de dag der dagvaarding zal, als niet afzonderlijk bestreden, worden toegewezen.
4.12.TimHamoen heeft de huur tot 1 februari 2016 voldaan. TimHamoen is gehouden voor iedere maand dan wel gedeelte van de maand dat zij (een deel van) het gehuurde na 1 februari 2016 nog in gebruik heeft huur aan de curator te betalen. De daartoe strekkende vordering van de curator zal derhalve eveneens worden toegewezen.
4.13.TimHamoen zal als de in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De proceskosten aan de zijde van de curator worden vastgesteld op:- explootkosten € 77,75- overige kosten € 11,18- griffierecht € 116,00- salaris gemachtigde € 600,00totaal € 804,93
4.14.Als niet weersproken zal de kantonrechter de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten toewijzen. Omdat er sprake moet zijn van een redelijke termijn voor betaling, is de ingangsdatum veertien dagen na de betekening van dit vonnis.
4.15.Als niet weersproken zal de kantonrechter de gevorderde nakosten toewijzen, zoals hierna vermeld. De gevorderde wettelijke rente over de nakosten zal worden toegewezen met inachtneming van de hierna te bepalen termijn.

Beslissing

De kantonrechter:

Rechtdoende in kort geding

5.1.veroordeelt TimHamoen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gebouw aan de Zonnedauw 5 te Drachten te ontruimen met al het hare en de haren en bezemschoon en in goede staat, onder afgifte van de sleutels, ter beschikking te stellen aan de curator;
5.2.veroordeelt TimHamoen aan de curator te betalen een bedrag van € 933,18 voor iedere maand of gedeelte daarvan dat TimHamoen (een deel van) het gehuurde vanaf 1 februari 2016 in gebruik heeft gehouden;
5.3.veroordeelt TimHamoen om aan de curator een bedrag te betalen van € 583,85 ter zake van vervallen rente;
5.4.veroordeelt TimHamoen in de kosten van het geding, aan de zijde van de curator tot op heden begroot op € 804,93, te vermeerderen met de wettelijke rente indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zijn voldaan;
5.5.

veroordeelt TimHamoen in de na dit vonnis ontstane kosten, vastgesteld op

€ 131,00, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat TimHamoen niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.6.verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.wijst af het anders of meer gevorderde.

Aldus gewezen door mr. H.J. Idzenga, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 januari 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.

Sluiting kantoor Heerlen

Geachte relatie,

Bij deze deel ik u mede dat het kantoor te Heerlen aan de Sint Franciscusweg 36 per 1 april 2015 gesloten is en dat alle werkzaamheden vanaf die datum plaatsvinden vanuit de vestiging te Kerkrade aan de Mucherveldstraat 4.

Bovenstaande is een gevolg van mijn wijziging van standplaats als gerechtsdeurwaarder per 1 april 2015 van Heerlen naar Kerkrade en het op korte termijn definitief defungeren/eervol ontslag van gerechtsdeurwaarder S.M.J. Quaedvlieg.

Uiteraard heeft deze wijziging geen invloed op de lopende zaken en voor de werkzaamheden die mijn kantoor voor u kan verrichten noch voor het ambtsgebied waarbinnen wij onze werkzaamheden verrichten, gezien de landelijke bevoegdheid die de gerechtsdeurwaarder geniet.

Mocht u nog vragen hebben dan kunt u altijd contact met ons opnemen.

Met vriendelijke groet,

mr. W.V.J.M. Bonnie

gerechtsdeurwaarder

namens Adactio Gerechtsdeurwaarders